Prilagođena sredstva iz poslovanja (AFFO) mjera su financijske uspješnosti REIT-a i koristi se kao alternativa sredstvima iz poslovanja (FFO) FFO - Sredstva iz poslovanja FFO ili Sredstva iz poslovanja mjera je novčanog toka generiranog iz poslovne operacije koje često koriste Zaklade za ulaganje u nekretnine - REITS. Sredstva od poslovanja (FFO) stvarni je iznos novčanog toka generiranog osnovnim poslovnim operacijama. Vodič za FFO. AFFO je superiornija mjera u usporedbi s FFO-om jer prvi uzima u obzir troškove održavanja nekretnine tijekom njezinog vijeka trajanja. Vrijednost AFFO-a dobiva se prilagođavanjem brojke FFO-a kako bi se odbili periodični troškovi potrebni za održavanje nekretnina u radu i ostvarivanje prihoda.
Sljedeća prilagodba koja je izvršena na FFO-u je ravna linija najamnina, koja raspoređuje troškove najma tijekom vijeka trajanja nekretnine. Ulagači koriste AFFO kao bolji pokazatelj sposobnosti REIT-a da isplati dividendu iz svoje neto zarade.
Sažetak
- Prilagođena sredstva iz poslovanja (AFFO) mjera su financijske uspješnosti REIT-a i koristi se kao alternativa sredstvima iz poslovanja (FFO).
- Izračunava se tako što se prilagođava vrijednost FFO kako bi se oduzeli normalizirani redoviti troškovi i koristi ravna linija stanarine.
- AFFO koriste investitori i analitičari za utvrđivanje sposobnosti tvrtke da u budućnosti isplati dividendu dioničarima.
Kako izračunati prilagođena sredstva iz poslovanja
Pri izračunu AFFO-a, prvi je korak izračunavanje sredstava od operacija kojima se mjere novčani tokovi od REIT-ovih leasing aktivnosti. FFO je izvorno uvelo Nacionalno udruženje zaklada za ulaganje u nekretnine (NAREIT) kao mjeru novčanih tokova koje generiraju REIT-ovi.
FFO se dobiva oduzimanjem dobiti od prodaje imovine od neto dobiti i dodavanjem natrag troškova amortizacije. Vrijednost dobitka od prodaje nekretnina isključena je iz izračuna FFO-a jer su transakcije jednokratni događaji koji ne utječu na potencijal REIT-ove buduće zarade. Formula FFO navedena je u nastavku:
FFO = Neto prihod - dobitak od prodaje temeljne imovine + amortizacija + amortizacija
Jednom kada se dobije vrijednost FFO, svi kapitalizirani i amortizirani periodični izdaci odbijaju se. Rashodi uključuju troškove nastale zbog održavanja nekretnina u vlasništvu Zaklade za ulaganje u nekretnine REIT (REIT) Zaklada za ulaganja u nekretnine (REIT) investicijski je fond ili vrijednosni papir koji ulaže u nekretnine koje stvaraju prihod. Fondom upravlja i vlasništvo je tvrtke dioničara koji novcem ulažu u komercijalne nekretnine, poput poslovnih i stambenih zgrada, skladišta, bolnica, trgovačkih centara, studentskih stanova, hotela. Neki od tih troškova uključuju projekte farbanja, zamjene krova, preuređivanje stana, poboljšanja stanara itd. Druga prilagodba FFO-a je ravna linija najamnine, koja ravnomjerno raspoređuje troškove najma i najma tijekom trajanja najma.
Formula za AFFO data je u nastavku:
AFFO = FFO - Ponavljajući kapitalni izdaci - Ravne stanarine
Praktični primjer AFFO
Tijekom posljednjeg izvještajnog razdoblja, ABC Limited izvijestio je o neto dobiti od 2,5 milijuna USD. Također je nastalo 100.000 i 150.000 američkih dolara u obliku amortizacije Amortizacija Amortizacija se odnosi na čin isplate duga putem zakazanih, unaprijed utvrđenih manjih plaćanja. U gotovo svim područjima u kojima je primjenjiv pojam amortizacije, te se isplate vrše u obliku glavnice i kamata. Pojam je također usko povezan s pojmom amortizacije. troškovi, tijekom razdoblja. Tvrtka je također zaradila 500.000 američkih dolara od prodaje dvije nekretnine u svom portfelju. Također je pretrpio gubitak od 80.000 USD na prodaji druge imovine u istom razdoblju.
U istom je razdoblju ABC Limited također izvijestio o pravocrtnoj najamnini od 130.000 USD i ponovljenim kapitalnim izdacima od 200.000 USD, koji su nastali prilikom popravaka krova, zamjene HVAC-a, tepiha i drugih strukturnih poboljšanja na nekretninama koje posjeduje.
Koristeći gornje podatke, AFFO možemo izračunati na sljedeći način:
Korak 1: Izračunajte vrijednost FFO.
FFO = 2.500.000 USD + 100.000 USD + 150.000 USD - (500.000 - 80.000 USD)
FFO = 2.750.000 USD - 420.000 USD
FFO = 2.330.000 USD
Korak 2: Oduzmi tekuće kapitalne izdatke i pravocrtne najamnine od vrijednosti FFO-a.
AFFO = FFO - Kapitalni izdaci - Ravne prilagodbe najamnine
AFFO = 2.330.000 - 200.000 - 130.000 USD
AFFO = 2.000.000 USD
FFO nasuprot AFFO
Prema NAREIT-u, FFO je najčešće prihvaćena mjera operativnog učinka REIT-a. Izjednačava vrijednost neto dobiti uvećanu za amortizaciju imovine i isključuje dobitke ili gubitke od prodaje nekretnina u vlasništvu REIT-a. NAREIT daje smjernice o tome kako REIT trebaju izračunati svoj FFO. Međutim, služi samo kao dodatni podatak, a tvrtke mogu koristiti različite FFO formule za izvještavanje informacija. Također, FFO dolazi sa slabostima, a AFFO pokušava otkloniti neke nedostatke.
AFFO je uveden kako bi riješio neke slabosti FFO-a i smatra se boljom mjerom preostalog novčanog tijeka za dioničare. Trošak upravljanja portfeljem nekretnina oduzima od FFO-a. Odbijeni troškovi troškovi su koje tvrtka mora platiti da bi poslovanje išlo dalje, a takvi se troškovi dioničarima ne mogu isplatiti kao dividenda. Troškovi uključuju normalizirane periodične izdatke koji se kapitaliziraju i amortiziraju, kao i pravocrtne rente.
Vrijednost AFFO pruža investitorima jasniju sliku REIT-ove sposobnosti plaćanja dividende. Također, za razliku od FFO-a, NAREIT-u nedostaje specifična definicija AFFO-a, što znači da REIT-ovi uživaju veću fleksibilnost u prilagodbama koje treba izvršiti na FFO-u kako bi se dobila konačna vrijednost AFFO-a.
Dodatni resursi
Finance nudi financijsko modeliranje i vrednovanje analitičara (FMVA) ™ FMVA® certificiranje Pridružite se 350.600+ učenika koji rade u tvrtkama poput Amazona, JP Morgana i Ferrari certifikacijskog programa za one koji žele svoju karijeru podići na višu razinu. Kako biste nastavili učiti i napredovati u karijeri, sljedeći financijski izvori će vam biti od pomoći:
- Prinos od svih rizika (ARY) Prinos od svih rizika (ARY) Prinos od svih rizika (ARY) uobičajena je mjerna vrijednost nekretnina koja koristi godišnji prihod od najma za određivanje kapitalne vrijednosti ulaganja. ARY obuhvaća bruto i neto prinos. Neto prinos uključuje odbitak nekih troškova - honorara geodeta, naknada za upravljanje, popravaka, tekućih troškova - koji se ne umanjuju u bruto prinos.
- Formula slobodnog novčanog tijeka Formula slobodnog novčanog tijeka (FCF) Formula FCF = Novac od poslovanja - kapitalni izdaci. FCF predstavlja iznos novčanog toka koji je stvorilo poduzeće nakon odbitka CapExa
- Operativni prihod Operativni prihod Operativni prihod, koji se naziva i operativna dobit ili zarada prije kamata i poreza (EBIT), iznos je prihoda koji ostaje nakon odbitka izravnih i neizravnih troškova poslovanja. Rashodi od kamata, prihodi od kamata i drugi neoperativni izvori prihoda ne uzimaju se u obzir pri izračunavanju operativnog prihoda
- Trošak najma Trošak najamnine Trošak najamnine odnosi se na ukupne troškove korištenja nekretnina za najam za svako izvještajno razdoblje. Tipično je to među najvećim troškovima koje tvrtke prijavljuju. Samo su dva troška obično veća od troškova najma: trošak prodane robe (COGS) i trošak naknade (plaće).