Troškovni pristup procjene nekretnina temelji se na pretpostavci da bi trošak nekretnine trebao biti jednak trošku izgradnje slične nekretnine od nule. Trošak izgradnje nekretnine uključuje vrijednost osnovnog zemljišta i vrijednost poboljšanja i konstrukcija na lokaciji, umanjenu za trošak amortizacije poboljšanja.
Troškovni pristup djeluje na pretpostavci da nema smisla platiti više za nekretninu nego što će koštati izgradnja ekvivalentne nekretnine. Metoda procjene troškovnog pristupa ponekad se naziva i metodom procjene dobavljača.
Brzi sažetak
- Troškovni pristup jedna je od tri glavne metode korištene u izračunavanju vrijednosti nekretnina.
- Metoda troškovnog pristupa temelji se na pretpostavci da bi potencijalni kupac nekretnine trebao platiti cijenu koja je jednaka cijeni izgradnje ekvivalentne zgrade.
- Tržišna vrijednost nekretnine je zbroj vrijednosti poboljšanja zemljišta i zemljišta na zemlji, umanjenoj za eventualnu nastalu amortizaciju.
Kako radi
Pristup trošku temelji se na logici da informirani kupci neće platiti više za nekretninu nego što će ih koštati gradnje do slične nekretnine od nule i s istom razinom korisnosti. Pristup troškovima prikladan je za jedinstvena svojstva, poput crkava ili škola s jedinstvenim komponentama. Također, za novu nekretninu lako je procijeniti troškove gradnje budući da su poboljšanja nedavno izgrađena.
Formula za izračun troškovnog pristupa je kako slijedi:
Vrijednost imovine = Trošak zamjene / reprodukcije - amortizacija + vrijednost zemljišta
Budući da se troškovni pristup ne temelji na usporedivim svojstvima ili sposobnosti imovine da generira prihode Prihodi Prilazi su različiti izvori iz kojih poduzeće zarađuje od prodaje robe ili pružanja usluga. Vrste prihoda koje poduzeće evidentira na svojim računima ovise o vrstama aktivnosti koje obavlja poduzeće. Pogledajte kategorije i primjere, metoda uzima u obzir iznos koji će danas biti potreban za izgradnju nekretnine, pod pretpostavkom da će postojeća građevina biti ponovno uništena i obnovljena. Dakle, uzima se u obzir vrijednost zemljišta na kojem je izgrađena imovina, umanjena za bilo kakav gubitak u vrijednosti.
Koraci u metodi pristupa troškovima
Slijedi postupak troškovne metode vrednovanja nekretnina:
1. Procijenite troškove reprodukcije ili zamjene konstrukcije
Korak uključuje procjenu trenutnih troškova izgradnje konstrukcije od nule i poboljšanja gradilišta. Trošak se može procijeniti pomoću sljedeće dvije metode:
Zamjenska metoda
Zamjenskom metodom procjenjuju se troškovi izgradnje zgrade s istom korisnošću kao i struktura koja se procjenjuje, koristeći trenutne građevinske materijale, standarde, nacrte i tlocrtne oblike.
Metoda razmnožavanja
Metoda reprodukcije procjenjuje troškove izrade duplikata dobra, koristeći slične materijale i građevinske postupke. Također se koristi dizajnom, standardima i izgledima koji su postojali u vrijeme gradnje nekretnine.
Što je neko svojstvo starije i povijesnije, to je veća razlika između troškova zamjene i reprodukcije. Izgradnja dupliciranog posjeda povijesne zgrade skuplja je od kopiranja modernog doma, jer će kupnja materijala i poduzimanje poboljšanja koštati više.
Za novoizgrađenu imovinu nema veće razlike između troškova zamjene i reprodukcije. Na primjer, pretpostavimo da se trošak reprodukcije / zamjene procjenjuje na milijun američkih dolara.
2. Procijenite amortizaciju poboljšanja
Amortizacija je gubitak vrijednosti zgrade i / ili njezinih poboljšanja, a uzrokuje razliku između vrijednosti poboljšanja i trenutne vrijednosti poboljšanja. Pri procjeni amortizacije imovine trebali biste uzeti u obzir fizičku, funkcionalnu i ekonomsku amortizaciju.
Fizička amortizacija odnosi se na trošenje i habanje koje nastaje starenjem zgrade, dok se funkcionalna amortizacija javlja s promjenama u ukusu i sklonostima potrošača tijekom određenog vremenskog razdoblja.
Ekonomska deprecijacija rezultat je vanjskih negativnih trendova, poput sloma glavnih poslodavaca, recesije Recesija Recesija je izraz koji se koristi za označavanje usporavanja opće gospodarske aktivnosti. U makroekonomiji su recesije službeno priznate nakon dvije uzastopne četvrtine negativnih stopa rasta BDP-a. i nova negativna zbivanja (poput gradnje uređaja za pročišćavanje kanalizacije u susjedstvu). U ovom slučaju, pretpostavimo da je obračunata amortizacija 150 000 USD.
3. Procijenite tržišnu vrijednost zemljišta
Sljedeći je korak procjena vrijednosti zemljišta na kojem se gradi zemljište. Najprikladnija metoda procjene vrijednosti zemljišta je metoda izravne usporedbe, gdje se trenutna cijena zemljišta dobiva iz vrijednosti nedavno prodanih zemljišnih čestica. Tržišna je vrijednost koju biste danas platili za zemlju da je upražnjeno. U ovom slučaju, pretpostavimo da je tržišna vrijednost zemljišta 750 000 USD.
4. Odbiti akumuliranu amortizaciju od troškova reprodukcije / zamjene
Nakon dobivanja ukupne vrijednosti amortizacije poboljšanja, oduzmite brojku od procijenjenih troškova reprodukcije ili zamjene dobivenih u prvom koraku. U našem se slučaju izračunava na sljedeći način:
Zamjena / reprodukcija košta 1.000.000 USD
Manje : Nakupljena amortizacija 150 000 USD
Amortizirani trošak konstrukcije 850.000 USD
5. Procijenjenoj vrijednosti zemljišta dodajte amortizirani trošak strukture
Posljednji korak je dodavanje amortiziranih troškova strukture i poboljšanja na procijenjenu vrijednost zemljišta. Slika se dobiva na sljedeći način:
Zamjena / reprodukcija košta 1.000.000 USD
Manje : Nakupljena amortizacija 150 000 USD
Amortizirani trošak konstrukcije 850.000 USD
Dodaj : Procijenjena vrijednost zemljišta 750 000 USD
Ukupna vrijednost nekretnine 1.600.000 USD
Ograničenja troškovnog pristupa
Jedno od ograničenja troškovnog pristupa je da pretpostavlja da je kupac u mogućnosti pronaći slobodno zemljište na kojem bi mogao sagraditi identično imanje, a to nije uvijek slučaj. Ako nema slobodnog zemljišta, procijenjena vrijednost imovine bit će netočna.
Također, područje se može u potpunosti razviti, a lokalne vlasti mogu biti restriktivne u odnosu na nove događaje, pa će biti nepraktično procjenjivati vrijednosti zemljišta na tom području.
Još jedno ograničenje je da će biti teško procijeniti amortizaciju starijih nekretnina, jer postoji mnogo čimbenika koji se moraju uzeti u obzir. Na primjer, građevinski materijali korišteni tijekom gradnje starije imovine možda više neće biti dostupni ili u uporabi. Procjena vrijednosti takvog svojstva omogućuje puno prostora za subjektivnost.
Više resursa
Finance nudi certificiranog bankarskog i kreditnog analitičara (CBCA) ™ CBCA ™ certifikat Certificirani bankarski i kreditni analitičar (CBCA) ™ akreditacija globalni je standard za kreditne analitičare koji pokriva financije, računovodstvo, kreditnu analizu, analizu novčanog toka, modeliranje ugovora, zajam otplate i još mnogo toga. program certificiranja za one koji žele svoju karijeru podići na sljedeću razinu. Da biste nastavili učiti i napredovati u karijeri, sljedeći će vam resursi biti od pomoći:
- Metoda izravne kapitalizacije Metoda izravne kapitalizacije Metoda izravne kapitalizacije dobiva se uzimajući tijekom vremena evidentirani prihod i dijeleći ga s odgovarajućim stopama kapitalizacije preuzetim
- Ekonomsko zastarijevanje Ekonomsko zastarjelost (nekretnine) Ekonomsko zastarjelost odnosi se na gubitak vrijednosti nekretnine koji je uzrokovan čimbenicima koji su izvan imovine. Takav oblik
- Tekući dohodak (ulaganja u nekretnine) Tekući dohodak (ulaganja u nekretnine) Tekući dohodak je strategija ulaganja koja investitorima daje izloženost dosljednim iznadprosječnim isplatama. Najčešći trenutni prihod usmjeren
- Trošak zamjene Trošak zamjene (nekretnine) Trošak zamjene odnosi se na cijenu koja bi koštala zamjenu postojeće imovine sličnom imovinom po trenutnoj tržišnoj cijeni. Dotično sredstvo