Izrazi UpREIT vs DownREIT opisuju razlike koje postoje u korporacijskoj strukturi REIT-a. Koncept UpREIT-a, koji označava "Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts", predstavljen je 1992. godine. UpREIT omogućuje davno uspostavljene REIT-ove da objedine sve nekretnine koje posjeduju u novoj strukturi REIT-a bez prodaje bilo koje imovine u REIT. To znači da novi REIT ne posjeduje izravno nijedno svojstvo.
Istodobno, DownREIT omogućuje investitoru da postane partner s REIT-om ulaskom u ugovor o zajedničkom partnerstvu. Obje strukture omogućavaju investitorima da odgađaju porez na kapitalnu dobit Porez na kapitalnu dobit Porez je na porez na kapitalnu dobit ili dobit koju pojedinac ostvaruje od prodaje imovine. Porez se uvodi samo kada je imovina pretvorena u gotovinu, a ne kada je još uvijek u rukama investitora. o prodaji cijenjenih nekretnina.
Brzi sažetak
- UpREITs i DownREITs su vrste korporativnih struktura REIT-ova koje investitorima omogućuju odgodu poreza na kapitalnu dobit na prodaju cijenjenih nekretnina.
- UpREIT omogućuje investitorima da daju svoj udio u nekretnine u krovno partnerstvo u zamjenu za jedinice s ograničenim partnerstvom.
- DownREIT omogućuje investitorima da postanu partneri u partnerskom ugovoru s REIT-om.
Što je UpREIT?
UpREIT je alternativa DownREIT-u i omogućava vlasnicima nekretnina da daju svoj doprinos krovnom partnerstvu u zamjenu za ograničene operativne jedinice šešira jednake vrijednosti unesene imovine. Investitorima se dodjeljuju put opcije, koje se mogu pretvoriti u gotovinu ili REIT dionice nakon dogovorenog razdoblja u budućnosti.
Primljeni prihod može se koristiti za stjecanje više nekretnina, plaćanje dugova ili u druge svrhe povezane s REIT-om. Sve funkcije upravljanja prenose se na krovno partnerstvo, a novi REIT djeluje kao holding društvo Holding društvo Holding društvo je društvo koje za sebe ne obavlja nikakve operacije, pothvate ili druge aktivne zadatke. Umjesto toga, postoji u svrhu posjedovanja.
UpREITs se također mogu koristiti kao alat za planiranje nekretnina, gdje investitori mogu svoja imanja prenijeti na svoje nasljednike neoporezivo. Nasljednici mogu odgoditi izvršavanje prodajne opcije sve do smrti vlasnika kada se partnerske jedinice prošire na tržišnu vrijednost.
Tada mogu izvršiti put opciju Put opcija Put opcija opcija je ugovor koji kupcu daje pravo, ali ne i obvezu, da proda osnovni vrijednosni papir po određenoj cijeni (također poznatoj kao cijena opomene) prije ili na unaprijed određeno vrijeme isteka. datum. To je jedna od dvije glavne vrste opcija, a druga vrsta je call opcija. bez plaćanja poreza na kapitalnu dobit na procijenjenu vrijednost temeljne imovine. Ostvarivanje opcije prodaje nakon smrti vlasnika imovine osigurava veću likvidnost za plaćanje poreza na imovinu i sprječavanje poreza na dohodak od naknadnog oporezivanja.
Što je DownREIT?
DownREIT je relativno novija struktura u odnosu na UpREIT. Za razliku od UpREIT-a, gdje se sve aktivnosti REIT-a obavljaju na razini partnerstva, DownREIT je zajedničko partnerstvo između vlasnika nekretnine i REIT-a. Struktura DownREIT stvorena je za vlasnike nekretnina koji ne namjeravaju poslovati pod krovnim partnerstvom, ali umjesto toga, vlasnici postaju partneri u ograničenom partnerstvu s REIT-om.
Novo komanditno društvo može posjedovati i upravljati nekretninama. Neke od imovine mogu se steći izravno ili u vlasništvu putem ograničenih partnerstava s vlasnicima nekretnina koji su dali svojstvo u partnerstvo.
DownREIT-i preferiraju investitori koji žele izbjeći plaćanje poreza na kapitalnu dobit od prodaje cijenjene nekretnine ako vjeruju da će vrijednost njihove imovine znatno premašiti vrijednost imovine u vlasništvu REIT-a. Učinak DownREIT-a ovisi o vlasnikovoj imovini, a ne o cijelom portfelju REIT-a. Ulagač posjeduje put opciju koja se može pretvoriti u dionice REIT-a ili u gotovinu, a vrijednost pretvorbe ovisi o vrijednosti ulaganja vlasnika nekretnine u nekretnine u to određeno vrijeme.
Međutim, struktura DownREIT-a prilično je složena, a ulagači često angažiraju usluge poreznog stručnjaka koji će im pomoći da na odgovarajući način strukturiraju ulaganje. DownREIT-i imaju tendenciju privlačenja pozornosti Uprave poreznih prihoda, a savezna porezna agencija može smatrati prijenos imovine DownREIT-om oporezivim događajem, osim ako nije pravilno strukturirana.
Usporedba UpREIT-a i DownREIT-a
1. Porezne olakšice
UpREIT-ovi se uglavnom koriste šire od strane ulagača u nekretnine zbog njihovih poreznih prednosti i jednostavnosti. Ako je cilj investitora odgoditi porez na kapitalnu dobit, UpREIT je najbolja opcija budući da prijenos cijenjene imovine REIT-a ne stvara oporezivi događaj.
DownREIT imaju tendenciju usvajanja složene operativne strukture. Kao rezultat toga, oni mogu zahtijevati od investitora da dodatno troši na angažiranje poreznog i investicijskog stručnjaka koji će dati smjernice za strukturiranje ulaganja. Ako se investitor ne drži pravila IRS-a prilikom prijenosa cijenjene imovine, savezna porezna agencija može transakciju smatrati oporezivim događajem.
2. Stopa povrata
DownREIT-i se preferiraju u odnosu na UPREIT-ove kada vlasnik nekretnine očekuje da njihova imovina cijeni više od cijelog portfelja REIT-a. DownREIT djeluje kao joint venture Real Estate Joint Vent A Real Estate Joint Venture (JV) igra presudnu ulogu u razvoju i financiranju većine velikih projekata nekretnina. Zajedničko ulaganje je dogovor između REIT-a i vlasnika imovine, a samo se imovina vlasnika imovine drži na razini partnerstva. Izvedba partnerstva ne ide paralelno s izvedbom cjelokupnog portfelja REIT-ovih nekretnina.
Prilikom izvršavanja opcije prodaje pretvorba se veže na vrijednost imovine partnerstva u trenutku pretvorbe, a ne na imovinu partnerstva. S druge strane, partnerske jedinice koje drži investitor u UpREIT-u rastu i padaju s dionicama REIT-a i mogu rezultirati gubitkom ako dionice izgube vrijednost u trenutku konverzije.
Više resursa
Hvala vam što ste pročitali vodič za financije za UpREIT u odnosu na DownREIT. Finance nudi certificiranog bankarskog i kreditnog analitičara (CBCA) ™ CBCA ™ certifikat Certificirani bankarski i kreditni analitičar (CBCA) ™ akreditacija globalni je standard za kreditne analitičare koji pokriva financije, računovodstvo, kreditnu analizu, analizu novčanog toka, modeliranje ugovora, zajam otplate i još mnogo toga. program certificiranja za one koji žele svoju karijeru podići na sljedeću razinu. Da biste nastavili učiti i razvijati svoju bazu znanja, istražite dodatne relevantne resurse u nastavku:
- Tekući dohodak (ulaganja u nekretnine) Tekući dohodak (ulaganja u nekretnine) Tekući dohodak je strategija ulaganja koja investitorima daje izloženost dosljednim iznadprosječnim isplatama. Najčešći trenutni prihod usmjeren
- Metoda izravne kapitalizacije Metoda izravne kapitalizacije Metoda izravne kapitalizacije dobiva se uzimajući tijekom vremena evidentirani prihod i dijeleći ga s odgovarajućim stopama kapitalizacije preuzetim
- Sredstva raspoloživa za raspodjelu (FAD) Sredstva raspoloživa za raspodjelu (FAD) Sredstva raspoloživa za raspodjelu (FAD), također poznata kao gotovina raspoloživa za raspodjelu, koriste se u odnosu na REIT ulaganje. Prikazuje iznos neto
- Privatni REIT-ovi vs REIT-ovi s kojima se javno trguje Privatni REIT-ovi protiv REIT-a s kojima se javno trguje Privatni REIT-ovi protiv REIT-a s kojima se javno trguje. Zaklade za ulaganje u nekretnine (REIT) mogu se klasificirati u privatne ili javne, kojima se trguje ili kojima se ne trguje. REIT-ovi posebno ulažu u sektor nekretnina, a na uloženim nekretninama iznajmljuju i prikupljaju prihod od najma