Pristup usporedbe prodaje ovisi o nedavnoj prodaji sličnih nekretnina poput one koja se procjenjuje. Imovina koja se uspoređuje također bi trebala pasti na istom mjestu i trenutnoj namjeni.
Brzi sažetak
- Pristup usporedbe prodaje jedna je od tri metode korištene u vrednovanju nekretnina. Ostali pristupi vrednovanju su pristupi troškovima i prihodima.
- Pristup vrednovanja usporedbe prodaje u nekretninama koristi podatke o prodaji sličnih nekretnina za određivanje tržišne vrijednosti nekretnine.
- Procjenitelj bi trebao koristiti najmanje tri nedavno prodana i slična svojstva pri određivanju trenutne vrijednosti nekretnine.
Razumijevanje pristupa usporedbe prodaje
Tijekom procjene vrijednosti predmetne nekretnine, prilagodbe cijena vrše se prema značajkama usporedive imovine.
Ako predmetnom svojstvu nedostaje određeno svojstvo pronađeno u usporedivom svojstvu, cijena se prilagođava prema dolje prema vrijednosti koja se pripisuje određenoj značajki. Slijedom toga, ako svojstvo dolazi s vrijednim svojstvom koje nije pronađeno u usporedivom svojstvu, vrijednost se prema tome prilagođava prema gore. To se radi dok se ne dobije konačna brojka nakon usporedbe najmanje tri nedavno prodana i slična svojstva.
Pristup ocjenjivanju prodaje predstavlja ključni dio usporedne analize tržišta za profesionalce koji se bave procjenom. Komparativni tržišni pristup temelj je utvrđivanja prevladavajuće tržišne vrijednosti imovine koja prolazi kroz stjecanje. U suradnji s drugim metodama procjene, pristup usporedbe prodaje približna je procjena za prodavače, investitore, Zakladu za ulaganja u nekretnine (REIT) Povjerenje za ulaganje u nekretnine (REIT) je investicijski fond ili vrijednosni papir koji ulaže u nekretnine koje donose prihod . Fondom upravlja i u vlasništvu je tvrtke dioničara koji novcem ulažu u komercijalne nekretnine, poput uredskih i stambenih zgrada, skladišta, bolnica, trgovačkih centara, studentskih stanova, procjenitelja hotela i šire javnosti.
Zbog dinamične prirode i neprestane promjene prirode tržišta nekretnina, investitori bi trebali često provjeravati cijene nedavno navedenih nekretnina na prodaju. Tržišta se brzo mijenjaju i svi bi igrači trebali biti svjesni trenutnih trendova. Na temelju prevladavajućih uvjeta, prodavači i ulagači mogu biti obvezni podizati ili smanjivati svoje zahtjeve kako bi bili u skladu s tržišnim trendovima.
Pronalaženje idealne usporedive imovine
Usporedivo svojstvo je ono koje je najsličnije predmetnom svojstvu. Sličnosti bi se trebale podudarati sa svim općim detaljima nekretnine. Opći opisi nekretnine uključuju broj spavaćih soba, kupaonica, kvadratura itd. Neki od dopuštenih odstupanja uključuju dodatnu kupku, boju boje i druge beznačajne opise.
Usporedba usporedivih svojstava trebala bi biti ograničena na svojstva koja su što bliža svom fizičkom položaju. To je zato što imanja na različitim mjestima mogu imati različite tržišne vrijednosti iako dijele puno sličnosti.
Na primjer, stambeni apartmani Stambene nekretnine REIT Stambene nekretnine REIT su REIT-ovi koji posjeduju i upravljaju stambenim jedinicama za iznajmljivanje stanarima. Stambeni REIT-ovi mogu se kategorizirati u obiteljske ili višeobiteljske strukture koje su dostupne za zanimanje u neposlovne svrhe. Oni mogu obuhvaćati etažne stanove, kuće za odmor, studentske stanove koji su blizu centralne poslovne četvrti i privlače veću procjenu od imovine koja se nalazi daleko od CBD-a. Još jedno razmatranje koje treba uzeti u obzir je uzimanje nekretnina koja su prodana što je prije moguće.
Nedavno prodane nekretnine imaju bolje približne vrijednosti od nekretnina nego što su prodane nekoliko mjeseci ili godina ranije, jer se tržišta nekretnina redovito mijenjaju. Ako na istom mjestu nema usporedivih nekretnina, razmislite o nedavno prodanim nekretninama na obližnjim lokacijama, umjesto da se krećete dalje u vremenu dok tražite usporediva svojstva.
Čimbenici prilagodbe procjene
1. Usporedive osobine
Svojstvo predmeta trebalo bi biti što sličnije usporedivom svojstvu, što značajno smanjuje potrebu za prilagodbama. Prilagođavanja proizlaze iz razlika u usporedbi svjedočenih iz svojstva predmeta.
2. Vlasnički interes
Vrijednost predmeta može se prilagoditi prema gore ili prema dolje, ovisno o vlasničkom interesu predmetne imovine. Na primjer, prosta kamata na naknadu vrednuje se na drugačiji način od kamate na naknadu pod najmom. Stoga je vlasnički interes sporno pitanje vrednovanja.
3. Tržišni uvjeti
Tržišni uvjeti su druge odrednice u usklađivanju vrijednosti. Cijene nekretnina mogu rasti ili padati ovisno o prevladavajućim tržišnim trendovima. Prodavači mogu spustiti cijene kako bi dobili veće šanse za kupnju, ovisno o konkurenciji u ovom trenutku. Tržište se može promijeniti čak i za samo tjedan dana.
4. Mjesto
Druga odrednica je mjesto predmetnog dobra. Smatra se da su nekretnine relativno smještene u blizini ključne infrastrukture, kao što su zračne luke, ceste, CBD itd., Veće vrijednosti od onih udaljenih.
Ključni čimbenici, kao što su obrasci prometa, trgovački objekti Maloprodajni REIT-ovi Maloprodajni REIT-ovi vrsta su REIT-a koja posjeduje i upravlja maloprodajnim nekretninama u središnjim poslovnim četvrtima i na višem nivou. Prodajni prostor daje u zakup, radi pristupa socijalnim sadržajima, također može pridonijeti prilagodbama zbog razlika između predmetne imovine i usporedivih nekretnina.
Zaključak
Pristup usporedbe prodaje kapitalizira sličnost dviju svojstava koja se uspoređuju. Sličnost se kreće od toga koliko je nedavna prodaja ili uvrštavanje do sličnosti u opisu uspoređenih entiteta. Očito je da ne postoje identične, usporedive jedinice; stoga su potrebne prilagodbe ovisno o razlikama u značajkama.
Pristup usporedbe prodaje uvelike ovisi o nedavnim podacima o prodaji i možda neće biti prikladan ako nema nedavnih podataka o prodaji. Stoga bi procjena nekretnina kojoj nedostaje bogata prodaja i noviji podaci trebali koristiti alternativna sredstva. Međutim, u slučaju da su nedavni podaci primjereni, najprikladnija metoda procjene je metoda vrednovanja nekretnina za usporedbu prodaje.
Povezana čitanja
Finance je službeni pružatelj usluga certificiranog bankarskog i kreditnog analitičara (CBCA) ™ CBCA ™ certificiranje Akreditacija certificiranog bankarskog i kreditnog analitičara (CBCA) ™ globalni je standard za kreditne analitičare koji pokriva financije, računovodstvo, kreditnu analizu, analizu novčanog toka, modeliranje saveza, otplata zajma i još mnogo toga. program certificiranja, osmišljen kako bi pretvorio bilo koga u financijskog analitičara svjetske klase.
Kako bi vam pomogli da postanete financijski analitičar svjetske klase i unaprijedite svoju karijeru u najvećoj mogućoj mjeri, sljedeći će vam resursi biti od velike pomoći:
- Posrednik za komercijalne nekretnine Posrednik za komercijalne nekretnine Posrednik za komercijalne nekretnine posrednik je između prodavača i kupaca komercijalnih nekretnina koji pomaže klijentima u prodaji, zakupu ili kupnji komercijalnih nekretnina. Posrednik za komercijalne nekretnine ima slobodu raditi ili kao neovisni agent ili kao član brokerske kuće za komercijalne nekretnine.
- Troškovni pristup (nekretnine) Troškovni pristup (nekretnine) Troškovni pristup procjene nekretnina temelji se na pretpostavci da bi trošak nekretnine trebao biti jednak trošku gradnje
- Lokacijska zastarjelost Lokacijska zastarjelost Lokacijska zastarjelost je vrsta amortizacije nekretnine koja je uzrokovana drugim čimbenicima osim same imovine. Čimbenici mogu bilo
- Model razvoja nekretnina Model razvoja nekretnina Model razvoja nekretnina obično se sastoji od dva odjeljka: sažetka dogovora i modela novčanog toka. Unutar Sažetka ponuda, sve važne pretpostavke